房贷利率逼近公积金！央妈“妥协”了？|滚动

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6月20号，新一期贷款市场报价利率出炉，1年期LPR降到3.55%，5年期以上LPR降到4.2%，比上一期都降了10个基点。

(资料图片仅供参考)

LPR是我们从银行贷款的重要参考，每个月20号公布。

像消费贷、经营贷这些5年以内的贷款，参考的是1年期。房贷这种中长期贷款，参考的就是5年期。

这一次，可以说是意料之中的，没有悬念的降息，其实没有必要更，但时间到了不得不更。

从6月12号逆回购利率先一步下调开始，13号SLF利率下调，到15号MLF利率下调，那20号的贷款利率LPR的下降，就是板上钉钉的事。

利率市场化改革后，传导路径是很清晰的。先是短期的OMO逆回购利率，再到中期的MLF利率，央行用不同名目的工具，给银行提供不同价格的钱，形成不同期限的LPR报价。最后不同地区、不同的银行再加减点，形成咱们实际贷款的利率。

重点是，这次1年期和5年期的调整幅度。1年期和5年期都降了10BP，并没有出现很多人预测的“非对称降息”。

过去两年，央行的操作完全是反着来的。2020年和2021年的非对称降息，是1年期降的多，5年期降的少。因为当时要给小微企业贷款减负，开公司做经营贷利率直线下降，但买房的贷款不行。不光LPR降的少，银行动不动还是加100个基点，放款要等几个月，贷款经理下巴抬的都快戳到天花板了，要落实房住不炒嘛。

到了2022年发现，1年期短贷玩命的降，似乎还是不能提高做生意老板们的贷款热情。另一边，房地产的销售、拿地、开工都在降，地方财政，楼盘的施工，岗位的减少，各种副作用都出来了。为了稳住楼市，没办法，原地掉头360度。

1年期的短贷小碎步调整，5年期LPR飞流直下，还取消加点、首套房突破LPR下限，房价三连降的城市还能取消LPR下限。

把LPR降幅、取消加点、下限减点都算上，结果就是，房贷利率一年直降将近200个基点，这种速度，过去十年都少见。

中指研究院的数据，今年至少有40个城市房贷利率降到了4%以内，有的城市已经降到了3.7%，这么来算，接下来我们甚至能见到3.6%的房贷利率。更离谱的，我看还有专家呼吁降到和公积金利率一样的水平。想想1年半之前，那些6%买房的，按3.7%、30年、100万的商贷，月供能少1500，恍若隔世。

从2021年的房贷荒，到2022年的房贷旺，利率这个东西，有时候也是救急不救穷。

尴尬的是，火速的插管输液救急，疗效还是不明显。

历年的5月，可是小阳春最热的一个月，一片锣鼓喧天，鞭炮齐鸣。可今年不管是70城房价指数，还是房地产投资开发增速，销售面积，销售额，开发商的融资，地方的土拍，不管降利率还是降首付，取消限购限售还是给补贴。。。反正，楼市就是软硬不吃，冰淇淋挂胸口：“透心凉”。

现在，1年期和5年期LPR又回到了同频变动。低情商的说法：消费贷、经营贷和房贷，企业和个人都不爱贷，索性一块降。高情商的理解：累了，央妈不想再给房贷利率更额外的优惠了。

没有等来属于房地产的“非对称降息”，前段时间专家们一直在呼吁的，全力、全面、不计一切代价救楼市的预期，自然也就打破了，这从今天市场上房企的表现也能看出来。

有一说一，这次降息，其实是有点迫于无奈的。掰着手指头数一数，从去年8月份到现在，LPR已经坚持9个月没动了。为什么将近1年的时间里，央行一直坚持不降息？其实，我们可以从今年一季度货政报告里看出端倪。

这个货政报告，是每个季度都要发的，里面增减了哪些内容，代表了央行这个最权威的货币掌控者，对目前的利率、投资消费、通胀、房地产的态度。

报告里专门谈了硅谷银行破产的事，为什么欧美的银行捅了这么大的篓子？原话说的是：“疫情期间，发达经济体推行量化宽松政策、快速实施零利率，后续又因通胀高企而快速加息缩表，使商业银行在宽松阶段配置的低收益资产，需要在紧缩阶段用高利率负债平衡，造成较大亏损。”央行直接给出了结论：“货币政策应避免大放大收。”

猛降造成通胀，疯狂加息又造成挤兑，利率这玩意威力太大了，用时需谨慎。警惕“步子迈太大”还言犹在耳，这才隔了一个月就火速降息。从这个角度来看，央行是有那么一点点“妥协”的意味在里面的。

那为什么央行又顶着“货币大收大放”的压力继续降息呢？我觉得，这里可能存在两个原因。

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1，5月数据过于拉跨。

5月份，从高频数据看，下游的寒意开始往上游传递了，受房地产的拖累，像钢铁、水泥、玻璃这些建材，还有公路货运量数据都很一般。反映上游工业品价格PPI，已经连续8个月为负，而且同比降了4.6%，明显高于4月3.6%的降幅，也是连续第五个月降幅扩大。还有社融、信贷结构、M1和M2的剪刀差，表现都不好，这些都是老生常谈，以前跟大家聊过很多，不用多说。

2，货币政策见效最快，关注度最高，当仁不让。

正因为复苏肉眼可见的在变慢，6月到现在，救市的呼声越来越高。那你说这么多部门，这么多手段，最先感受到压力，最先被舆论期望的是谁？当然是货币政策。因为，财政政策、拉动消费的政策，你感受不到啊。比如前几天发的小规模纳税人减税政策，别说热搜了，媒体报道的都很少，就算报道了，老百姓也没感觉。

还有新能源汽车下乡，包括去年的购置税补贴，还有密集的发专项债，大搞基建，街道管网各种翻修，见效慢，市场反应也慢，我们也感知不到。唯独货币政策，永远是站在风口浪尖的。利率只要有动作，那必然是全网第一焦点，房贷能降多少，贷款门槛降了多少，第一时间全网聚焦，因为钱的变化是最直观的。所以，这次降息，更像是一次形势所迫，略显无奈的降息。

可大家心里都跟明镜一样，除了那些做债的炒股的满心期待放水，谁会因为降息欢欣鼓舞？房贷利率降到3.6%了，买房的人就多了吗？难道不会有更多人提前还贷吗？出口形势这个样子，开工厂的，会因为贷款更便宜扩产招工么？

货币不是万能的，咱们都明白的道理，央行不可能不明白。此时降息，尤其是1年期和5年期同步调整，更多的是一种姿态，一种对市场情绪的回应，不可能“大收大放”。当我们面对的问题，更多的是产业结构、信心不足、需求不够时，降息带来的效果是边际递减的，无底线救房地产想都别想。

所以我们可以得出两个结论：

1，降息绝不是刺激政策的终点，而是开始。降息只是打了第一枪，这一枪声音不大，却是全力拼经济的重大信号。

2，接下来，很难在货币上做文章了。更大规模的组合拳，也一定会绕开房地产，打到其他领域。

国盛宏观熊园说，近期可以期待的政策可能有，支持民企的法律制度、支持汽车（新能源）、加快政策性开发性金融工具使用、推出一批重大基建项目。还是上面说的，这些政策，跟降息不一样。我们普通人很难感受到，但不代表他们没有效果。

举个例子，2022年，新增减税降费以及退税缓税缓费超过了4.2万亿。这直接导致了，我国税收收入占GDP的比重，从2018年的17％下降到了2022年的13.8％。如果没有财政这么大规模的减税，现在又会是什么样子？

比如保交楼的贷款和纾困基金，就算复工了，没个一两年期房到交付时间，潜在的购房者对期房的信心，就不会那么快恢复。再比如，普及充电桩，减免购置税，支持企业研发地盘、电池、自动驾驶，产业链的壮大，工作岗位的增加，也不是一时半会的事情。

刘煜辉最近的演讲，还提到了一些超常规的手段。比如，建立系统性特别国债的方式，在未来3到5年，去承担企业和劳动力的五险一金。或者可以成立房地产收储基金，把卖不动的房子转化成人才房，甚至直接建立奖励生养育的基金。

不管接下来会出什么招吧，2023是休养生息之年，不会出现过于猛烈的货币政策。更多的，还是用减税、拉动消费、降杠杆、优化营商的方式修复居民的资产负债表，让时间慢慢愈合房地产造成的创口。

经历了病来如山倒之前的放纵，就要承受病去如抽丝的漫长。